Evite estos errores al vender su casa
Sin experiencia y con una transacción compleja y emotiva entre manos, es fácil que los vendedores primerizos cometan muchos errores. Sin embargo, con un poco de conocimiento, puede evitar muchos de estos escollos. Siga leyendo para averiguar cómo vender su casa obteniendo el precio más alto posible en un plazo razonable y sin perder la cabeza.
Emocionarse
Es fácil emocionarse al vender una casa, sobre todo la primera. Ha dedicado mucho tiempo y esfuerzo a encontrar la adecuada, ha ahorrado para la entrada y los muebles y ha creado muchos recuerdos. Por lo general, a la gente le cuesta controlar sus emociones cuando llega el momento de decir adiós.
¿Crees que es imposible? No lo es. Cuando decida vender su casa, empiece a pensar en sí mismo como empresario y vendedor y no sólo como propietario. De hecho, olvídese por completo de que usted es el propietario de la vivienda. Si contempla la transacción desde una perspectiva puramente financiera, se distanciará de los aspectos emocionales de la venta de la propiedad.
Además, intente recordar cómo se sentía cuando estaba comprando esa casa. La mayoría de los compradores también estarán en un estado emocional. Si recuerda que está vendiendo una propiedad, además de una imagen y un estilo de vida, será más probable que haga el esfuerzo adicional de ponerla en escena y hacer algunas pequeñas reformas para conseguir el mejor precio por su casa. Estos cambios de aspecto no sólo ayudarán al precio de venta; también le ayudarán a crear distancia emocional porque su casa le resultará menos familiar.
Contratar o no contratar a un agente
Aunque los agentes inmobiliarios cobran una comisión considerable -por lo general, entre el 5% y el 6% del precio de venta de la vivienda-, probablemente no sea una buena idea intentar vender la casa por su cuenta, sobre todo si no lo ha hecho antes.1 Puede ser tentador, sobre todo si ha visto todos esos carteles de "se vende por el propietario" en el jardín o en Internet. Entonces, ¿merece la pena contratar a un agente?
Un buen agente suele velar por sus intereses. Le ayudará a fijar un precio de venta justo y competitivo para su vivienda, lo que aumentará las probabilidades de una venta rápida. Un agente también puede ayudar a atenuar la emoción del proceso interactuando con los posibles compradores y eliminando a los pateadores de neumáticos que solo quieren ver su propiedad pero no tienen intención de hacer una oferta.
Su agente también tendrá más experiencia en la negociación de ventas de viviendas, lo que le ayudará a obtener más dinero del que podría conseguir por su cuenta. Y si surge algún problema durante el proceso -y suele ocurrir-, un profesional con experiencia estará ahí para resolverlo por usted. Por último, los agentes están familiarizados con todo el papeleo y los escollos de las transacciones inmobiliarias y pueden ayudarle a que el proceso se desarrolle sin problemas. Esto significa que no habrá retrasos ni problemas en la operación.
Después de leer todo esto, ¿debería contratar a un agente? Sólo usted puede decidirlo.
Qué hacer si no recurre a un agente inmobiliario
Así que ha decidido no contratar a un agente. No pasa nada, porque no es que no se pueda hacer. Hay personas que venden sus propias casas con éxito. Recuerde, no obstante, que primero tendrá que investigar las propiedades vendidas recientemente en su zona y las que están actualmente en el mercado para determinar un precio de venta atractivo. Tenga en cuenta que la mayoría de los precios de las viviendas incluyen la comisión del agente, por lo que es posible que tenga que rebajar el precio.
Usted será responsable de su propio marketing, así que asegúrese de que su casa esté en su zona geográfica para llegar al mayor número de compradores. Al no tener agente, serás tú quien enseñe la casa y negocie la venta con el agente del comprador, lo que puede llevar mucho tiempo y resultar estresante y emotivo para algunas personas.
Dado que renuncia a un agente, considere la posibilidad de contratar a un abogado inmobiliario que le ayude con los detalles de la transacción y el proceso de depósito en garantía. Incluso con los honorarios del abogado, vender una casa por su cuenta puede ahorrarle miles de euros. Sin embargo, si el comprador tiene un agente, esperará que le compense. Este coste suele correr a cargo del vendedor, por lo que tendrá que pagar entre el 1% y el 3% del precio de venta de la casa al agente del comprador.
Fijar un precio poco realista
Tanto si trabaja con un agente como si lo hace por su cuenta, fijar el precio de venta correcto es fundamental. ¿Recuerda el análisis comparativo de mercado que usted o su agente hicieron cuando compró su casa para determinar un precio de oferta justo? Los compradores también lo harán para su casa, así que, como vendedor, debe ir un paso por delante de ellos.
Puede que piense que su casa vale más, pero recuerde fijar un precio realista basado en casas comparables de la zona.
En ausencia de una burbuja inmobiliaria, las casas sobrevaloradas no suelen venderse. El 70% de los agentes inmobiliarios afirma que poner un precio excesivo es el error número 1 que cometen los vendedores. No se preocupe demasiado por fijar un precio bajo, porque, en teoría, esto generará múltiples ofertas y hará subir el precio hasta el valor real de mercado de la vivienda. De hecho, fijar un precio inferior al real puede ser una estrategia para generar más interés por su casa, y siempre puede rechazar una oferta demasiado baja.
Esperar el precio de venta
Cualquier comprador inteligente negociará y, si usted quiere completar la venta, es posible que tenga que jugar a su favor. La mayoría de la gente quiere poner su casa a un precio que atraiga a los compradores, pero dejando margen para negociar, lo contrario de la estrategia de infravaloración descrita anteriormente. Esto puede funcionar, permitiendo que el comprador sienta que está obteniendo un buen valor, mientras que a usted le permite obtener la cantidad de dinero que necesita de la venta.
Por supuesto, que acabe obteniendo más o menos de lo que pide dependerá no sólo de su estrategia de precios, sino también de si se encuentra en un mercado de compradores o de vendedores y de lo bien que haya decorado y modernizado su casa.
Escatimar en fotos
Debido a que muchos compradores buscan casas en línea en estos días, y muchos de esos hogares tienen fotos, usted estará haciendo un flaco favor si usted no tiene ningún visuales de su casa. Al mismo tiempo, hay tantas fotos pobres de casas en venta que si usted hace un buen trabajo, va a establecer su anuncio aparte y ayudar a generar interés adicional.
Las buenas fotos deben ser nítidas y claras y tomarse durante el día, cuando hay mucha luz natural. Deben mostrar lo mejor de su casa. Considere la posibilidad de utilizar un objetivo gran angular, si es posible, para que los posibles compradores se hagan una mejor idea del aspecto de habitaciones enteras. Lo ideal es contratar a un fotógrafo inmobiliario profesional para obtener resultados de la máxima calidad en lugar de dejar que su agente tome instantáneas con un teléfono.
Y no se limite a las fotos. Considera la posibilidad de añadir una visita en vídeo o una vista de 360 grados para realzar aún más tu anuncio. Esto se puede hacer fácilmente con cualquier smartphone. Sin duda puede atraer a más compradores potenciales para que pasen por su casa. Incluso puede obtener más ofertas si les da un paseo introductorio de su propiedad.
No tener un seguro adecuado
Es posible que su prestamista le haya exigido que adquiera una póliza de seguro de vivienda. Si no es así, querrá asegurarse de que está asegurado en caso de que un espectador tenga un accidente en las instalaciones e intente demandarle por daños y perjuicios. También querrá asegurarse de que no hay peligros obvios en la propiedad o de que toma medidas para mitigarlos (mantener a los hijos de los posibles compradores alejados de su piscina y sacar a su perro de la casa durante las visitas, por ejemplo).
Ocultar problemas importantes
¿Cree que puede salirse con la suya ocultando problemas importantes de su propiedad? Cualquier problema saldrá a la luz durante la inspección del comprador. Tiene tres opciones para solucionarlos. Arreglar el problema antes de tiempo, fijar el precio de la propiedad por debajo del valor de mercado para tenerlo en cuenta, o poner la propiedad en venta a un precio normal y ofrecer al comprador un crédito para arreglar el problema.
Recuerde: si no soluciona el problema de antemano, puede eliminar a un buen número de compradores que quieren una casa llave en mano. Hacer inspeccionar la vivienda antes de ponerla a la venta es una buena idea si quiere evitar sorpresas costosas después de firmar el contrato. Además, muchos estados tienen normas de divulgación.5 Algunos obligan a los vendedores a revelar los problemas conocidos de sus casas si los compradores preguntan directamente, mientras que otros decretan que los vendedores deben revelar voluntariamente ciertos problemas.
No prepararse para la venta
Los vendedores que no limpian y acondicionan sus casas tiran el dinero por el desagüe. No se preocupe si no puede permitirse contratar a un profesional. Hay muchas cosas que puede hacer usted mismo. No hacer estas cosas puede reducir su precio de venta y también puede impedir que usted consiga una venta en absoluto. Si no ha solucionado problemas menores, como un pomo roto o un grifo que gotea, un comprador potencial puede preguntarse si la casa tiene problemas más grandes y costosos que tampoco se han solucionado.
Pídale a un amigo o a un agente (alguien con un par de ojos nuevos) que le indique las zonas de su casa que necesitan reparaciones. Debido a su familiaridad con la casa, es posible que sea inmune a sus puntos problemáticos. Despejar, limpiar a fondo, dar una mano de pintura a las paredes y eliminar los malos olores también le ayudarán a causar una buena impresión a los compradores.
No acomodar a los compradores
Si alguien quiere ver tu casa, tienes que complacerle, aunque te suponga un inconveniente. Y sí, tienes que limpiar y ordenar la casa antes de cada visita. Un comprador no sabrá ni le importará si tu casa estaba limpia la semana pasada. Es mucho trabajo, pero concéntrate en el premio.
Vender a compradores no cualificados
Es más que razonable esperar que un comprador traiga una carta de aprobación previa de un prestamista hipotecario o una prueba de fondos para compras en efectivo para demostrar que tiene el dinero para comprar la casa. La firma de un contrato con un comprador puede estar supeditada a la venta de su propia propiedad, lo que puede ponerle en un serio aprieto si necesita cerrar la operación en una fecha determinada.
¿Se puede vender una casa con hipoteca?
Sí, se puede vender una casa con hipoteca. Durante el proceso de depósito en garantía, el prestamista que tiene la hipoteca le enviará un extracto de liquidación de la hipoteca (a veces denominado "presupuesto de liquidación") en el que se indica el saldo exacto restante. Cuando se cierre el préstamo, el agente de custodia enviará el saldo de la hipoteca al prestamista, liquidando así la hipoteca.
¿Debo escenificar mi casa?
Sí, probablemente. La puesta en escena de una casa puede acelerar las ventas y subir los precios.6 Sin embargo, no todo el mundo necesita contratar un servicio profesional de puesta en escena. El mero hecho de tomar algunas medidas, como limpiar y ordenar, puede tener un impacto significativo en la venta de una casa y deberá hacerse antes de mudarse, independientemente de la venta.
¿Cuánto ganaré vendiendo mi casa?
Las ganancias dependerán del precio de venta, las comisiones del agente, los gastos de cierre y el saldo restante de la hipoteca. Si trabaja con un agente inmobiliario, debería recibir una hoja neta del vendedor incluso antes de poner su propiedad en venta, en la que se detalla lo que puede estimar ganar.7 Cuando haya aceptado una oferta y esté en plica, recibirá una declaración de cierre de su prestamista en la que se detalla exactamente cuánto recibirá tras el cierre de su préstamo.
¿Debe vender su casa al contado?
Vender una casa al contado es una forma rápida de evitar las molestias y el estrés de ponerla en escena, mostrarla, hacer reparaciones y competir con otras ofertas. Sin embargo, la mayoría de los compradores en efectivo no comprarán una casa por más del 75% del valor de la casa, menos los gastos de reparación previstos. Eso significa que alguien que vende una casa de 100.000 dólares que necesita 30.000 en reparaciones puede esperar ofertas de alrededor de 45.000 dólares de los compradores en efectivo. Vender una casa al contado es más fácil, pero tiene un coste financiero importante que debe tenerse en cuenta.
Fuente: Investopedia
